W dzisiejszym wpisie chciałabym Państwu przybliżyć tematykę nabycia nieruchomości obciążonej umową najmu. Pozostajemy więc wśród zagadnień dotyczących nabycia nieruchomości z rynku wtórnego.
Jak to sprawdzić?
W pierwszej kolejności przypomnę, iż księga wieczysta nie musi ujawniać umowy najmu obciążającej nieruchomość. Wobec tego to na kupującym ciąży obowiązek uzyskania od sprzedającego stosownego oświadczenia w tym zakresie. Warto przy tym zaznaczyć, iż zatajenie przez sprzedającego ww. faktu stanowi wadę prawną rzeczy sprzedanej. Istnienie takiej wady prowadzi do powstania po stronie kupującego określonych praw – w tym także do odstąpienia od umowy sprzedaży. Jeśli strona skorzysta z przysługującego jej prawa do odstąpienia, to umowę traktuje się na gruncie prawa cywilnego za niezawartą. Ponadto w przypadku odstąpienia wszelkie wzajemne świadczenia pomiędzy stronami podlegają zwrotowi.
Kupiłam mieszkanie z najemcami – co teraz?
Problematykę tę reguluje przepis art. 678 kc. Wynika z niego, iż w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Co z tego wynika?
Przede wszystkim – sprzedaż nieruchomości nie powoduje, że umowa najmu zawarta przez poprzedniego właściciela wygasa. Nowy właściciel wstępuje z mocy prawa – bez jakichkolwiek odrębnych oświadczeń – w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego. Dzieje się to jeśli wiedział w chwili nabywania rzeczy o istnieniu stosunku najmu. To samo dotyczy sytuacji, gdy kupujący w ogóle nie miał takiej świadomości.
Jak wypowiedzieć tę umowę?
Z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że kupujący może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Natomiast w większości przypadków zastosować będzie trzeba także przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Reguluje ona bowiem najem lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, których najemcami są osoby fizyczne. Jej przepisy gwarantują najemcom dużą ochronę – także przed wypowiedzeniem umowy.
Nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia nawet wówczas, gdy sprzedający rzecz najętą zawarł z najemcą umowę na czas oznaczony. Oczywiście należy pamiętać, że umowy nie można wypowiedzieć, jeżeli była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Ponadto należy zwrócić uwagę na treść art. 692 kc. Zgodnie z jego treścią przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy najemca nie objął jeszcze lokalu. Jeżeli więc najemca objął lokal mieszkalny przed dniem zbycia przedmiotu najmu, nabywca tego przedmiotu może wypowiedzieć umowę najmu tylko w razie jej zawarcia na czas nieoznaczony.
Umowa na czas oznaczony z datą pewną. Co to znaczy?
Kupujący nie może wypowiedzieć umowy najmu, gdy została ona zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Data pewna to taka, która została potwierdzona urzędowo – przez notariusza lub innego urzędnika państwowego. Umowa na czas oznaczony to umowa terminowa. Wydanie najemcy rzeczy następuje natomiast z chwilą, gdy wprowadza się on do lokalu.
Kiedy jeszcze nie mogę wypowiedzieć umowy najmu?
Jeśli najem lokalu został ujawniony w księdze wieczystej umowy również nie można wypowiedzieć. Przez ujawnienie w księdze wieczystej umowa najmu uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jej ujawnieniu. Ponadto, najem ujawniony w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed umowami w niej nieujawnionymi.
Decydując się na zakup nieruchomości obciążonej umową najmu stają Państwo przed dużym dylematem. Warto wszechstronnie rozważyć możliwe problemy, które mogą wyniknąć z takiej transakcji. Bardzo istotne jest, aby przed zakupem rzetelnie zbadać stan prawny nieruchomości i rozważyć wszelkich możliwe scenariusze. W razie potrzeby konsultacji zapraszam do kontaktu z naszym zespołem.
