Czy zastanawialiście się Państwo nad zakupem mieszkania z rynku wtórnego? Być może uznaliście Państwo, że taka transakcja obarczona jest zbyt dużym ryzykiem? Czy obciążenie jej hipoteką wzbudziło Państwa niepokój? W tym i kolejnych artykułach postaram się rozwiać najczęściej pojawiające się wątpliwości dotyczące zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.
Gdy planujecie Państwo zakup nieruchomości, która nie jest wprowadzana na rynek po raz pierwszy warto, abyście sprawdzili jej księgę wieczystą. Może się bowiem okazać, że znajdziecie w niej Państwo informację o hipotece ustanowionej na rzecz banku.
W takiej sytuacji możliwe są dwie opcje:
– cena sprzedaży jest wyższa niż pozostała do spłaty kwota kredytu,
– cena sprzedaży jest niższa niż pozostała do spłaty kwota kredytu.
W obu ww. przypadkach można sprzedać nieruchomości. Niemniej w sytuacji, gdy sprzedający uzyska cenę niższą, niż pozostała do spłaty kwota kredytu, musi dysponować środkami, by pokryć różnicę między ceną sprzedaży, a wysokością aktualnego zadłużenia. Jest to ważna informacja dla kupującego.
Realizacja transakcji sprzedaży będzie natomiast zależała od spełnienia poniższych warunków oraz uzyskania stosownych dokumentów:
- z banku, w którym sprzedający podpisał umowę kredytu hipotecznego – zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami.
- po uzyskaniu powyższego (i tym samym informacji, czy cena jest wyższa niż aktualne zadłużenie) – umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Dla bezpieczeństwa obu stron transakcji, umowa powinna mieć formę aktu notarialnego. Umowie przedwstępnej i formom jej zawarcia poświęcę uwagę w dalszych wpisach. W umowie musi znaleźć się zapis o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na dwie transze. Pierwsza z nich trafi na konto banku (wierzyciela hipotecznego). Drugą zaś – różnicę pomiędzy ceną sprzedaży mieszkania a spłacanym kredytem, prześlecie Państwo na konto sprzedającego. W tym momencie istotną kwestią jest Państwa kredytowanie. Trzeba bowiem pamiętać, że bank kupującego może zostać wpisany do księgi wieczystej dopiero po wykreśleniu roszczenia banku sprzedającego, który zgodzi się na wykreślenie w momencie spłaty zadłużenia. W tym przypadku na sprzedaż potrzeba zgody dwóch banków. Po pierwsze aktualnie wpisanego do hipoteki. Następnie zaś tego, który będzie finansował Państwa kredyt. Należy więc dokładnie opisać w akcie notarialnym proces transakcji i kolejność, w jakiej będzie następowało uruchomienie transz kredytu. W przypadku finansowania zakupu nieruchomości za pomocą kredytu, to bank może narzucić kolejność transz. Zazwyczaj narzuca dwie. Pierwszą na spłatę dotychczasowego zadłużenia, a drugą dopiero po dostarczeniu dokumentów i złożeniu w sądzie wniosku o wykreślenie hipoteki.
- sprzedający lub jego bank następnie powinien złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki z księgi.
- po zawarciu umowy sprzedaży (oczywiście w formie aktu notarialnego), w sytuacji, gdy zaciągają Państwo kredyt, kopię aktu notarialnego należy dostarczyć do swojego banku. Ten będzie dzięki temu wiedział, że część środków musi przelać na rachunek banku sprzedającego, a część na jego rachunek.
- gdy sprzedający i jego bank (lub tylko jego bank w zależności od kwot) otrzymają przelew, sprzedający musi się udać do swojego banku po zaświadczenie, dotyczące uregulowania zadłużenia i zgody na wykreślenie hipoteki banku (to, którego dotyczyła promesa).
Powyższe kwestie uznaję za najważniejsze dotyczące zabezpieczenia hipotecznego, jakie należy wziąć pod uwagę przystępując do zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Kolejne kwestie, które mogą wzbudzać wątpliwości omówię w dalszych wpisach. Zapraszam do ich lektury oraz do kontaktu z naszym zespołem.
