Pozostając w tematyce form zawierania umów, w dzisiejszym artykule przybliżę zagadnienia związane z umową zawartą w formie aktu notarialnego. Zapraszam do lektury!
1. Kiedy zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego?
O tym czy umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego decyduje:
- ustawodawca – wskazując w przepisach, które z umów wymagają dla swej ważności formy aktu notarialnego,
- wola stron – gdy strony umowy same postanowią o takiej formie.
Do umów, dla których ustawodawca przewidział wymóg zachowania formy aktu notarialnego należą, m.in.:
- umowa, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (art. 158 k.c.),
- umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania (art. 236 § 3 k.c.),
- umowa zrzeczenia się dziedziczenia (art. 1048 k.c.),
- umowne uchylenie skutków zrzeczenia się dziedziczenia (art. 1050 k.c.),
- umowa zobowiązująca do zbycia spadku (art. 1052 § 3 k.c.),
- umowa majątkowa małżeńska (intercyza) (art. 47 § 1 k.r.o.),
- umowa spółki komandytowej (art. 106 k.s.h.),
- statut spółki komandytowo – akcyjnej (art. 131 k.s.h.),
- umowa spółki z o.o. (art. 157 § 2 k.s.h.),
- umowa prostej spółki akcyjnej (art. 300(6) k.s.h).
WAŻNE! Umowy zawartej w formie aktu notarialnego nie można mylić z umową z podpisami notarialnie poświadczonymi.
W przypadku tej drugiej, strony umowy same sporządzają taką umowę. Notariusz zaś poświadcza jedynie tożsamość osób składających podpisy pod umową oraz własnoręczność złożonych podpisów. Złożenie podpisu pod treścią umowy następuje w obecności notariusza. Gdy podpis pod umową był złożony bez obecności notariusza, strona uznaje przed notariuszem złożony przez nią podpis za własnoręczny. Notariusz zaznaczy tą okoliczność w umowie. Za poświadczenie podpisu notariusz pobiera taksę notarialną (liczoną jako iloczyn stawki taksy notarialnej i liczby złożonych pod umową podpisów).
2. Jakie wymogi powinna spełniać umowa zawarta w formie aktu notarialnego?
Umowa zawarta w formie aktu notarialnego powinna:
- spełniać wszystkie wymogi przewidziane dla aktu notarialnego w ustawie z dnia 14.02.1991 r. – Prawo o notariacie, w szczególności określone w art. 92 ww. ustawy,
- zawierać treści istotne dla danej czynności prawnej,
- zawierać inne stwierdzenia, których potrzeba umieszczenia w akcie notarialnym wynika z ustawy Prawo o notariacie, przepisów szczególnych albo z woli stron.
Sporządzenie umowy zawartej w formie aktu notarialnego na dwóch lub więcej arkuszach, wymaga ich ponumerowania, parafowania i połączenia.
Gdy proponowana przez stronę umowa okaże się sprzeczna z prawem, obowiązkiem notariusza jest po pierwsze poinformowanie o tym strony, a następnie odmowa sporządzenia takiej umowy.
WAŻNE! Jeżeli dla ważności umowy wymagana jest forma aktu notarialnego, a umowę w Twoim imieniu będzie zawierał pełnomocnik, pełnomocnictwo powinno być udzielone również w formie notarialnej.
3. Jakie są konsekwencje niezachowania formy aktu notarialnego?
W przypadkach, w których ustawodawca zastrzegł, że dana umowa ma być zawarta w formie aktu notarialnego, zawarcie umowy w innej formie skutkuje jej nieważnością.
Oznacza to, że umowa zawarta bez przewidzianej w przepisach formy nie rodzi skutków prawnych. Jeżeli zatem umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej – nie dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości. Taka umowa nie będzie również podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej.
4. W jakiej formie można dokonać zmiany umowy zawartej w formie aktu notarialnego?
Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony umowy przewidziały w celu jej zawarcia.
5. Jakiej formy wymaga rozwiązanie, odstąpienie albo wypowiedzenie umowy zawartej w formie aktu notarialnego?
W przypadku umowy zawartej w formie aktu notarialnego jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Z kolei odstąpienie od umowy zawartej w ww. formie albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.
6. Wady i zalety.
Sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami. Notariusz pobiera bowiem taksę notarialną, której wysokość zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej.
Do niewątpliwych plusów tej formy umowy należy zaliczyć możliwość zawarcia w niej oświadczenia dłużnika o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 kpc, co pozwala na lepsze zabezpieczenie spłaty zobowiązań. Akt notarialny zawierający oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji, o którym mowa w zdaniu poprzednim stanowi bowiem tytuł egzekucyjny. Oznacza to, że dla dochodzenia swoich roszczeń wystarczające będzie złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie skierowanie do komornika wniosku egzekucyjnego – bez kierowania sprawy do sądu.
Ponadto, na wypadek zgubienia naszego egzemplarza umowy, istnieje możliwość uzyskania od notariusza odpisu takiej umowy.
