Po dłuższej przerwie ponownie zapraszam do bliższego zapoznania się z tematem umów najmu lokalu mieszkalnego. Dziś przedstawię najważniejsze cechy umowy najmu okazjonalnego. Zachęcam do lektury poniższego zestawienia.
-
Gdzie znajdę przepisy dotyczące tej umowy?
Umowa najmu okazjonalnego jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
-
Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Właściciel tego lokalu jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę można zawrzeć tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
-
Do czego zobowiązane są strony?
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się udostępnić najemcy lokal do zamieszkiwania. Najemca natomiast musi płacić czynsz w określonych odstępach czasu. Aby najem uznać za okazjonalny, umowa musi zawierać określenie przedmiotu najmu i wysokości czynszu, Jednocześnie musi też spełniać dodatkowe wymagania. Do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:
– oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny,
– wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmitowania go z lokalu będącego przedmiotem umowy najmu okazjonalnego,
– oświadczenie właściciela tego innego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Ponadto wynajmujący musi zgłosić zawarcie umowy najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Niespełnienie którejkolwiek z tych przesłanek oznacza, że nawiązany stosunek prawny nie może być kwalifikowany jako najem okazjonalny.
-
W jakiej formie zawrzeć umowę?
Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
-
Czynsz i opłaty.
Właściciel jest uprawniony do pobierania poza czynszem jedynie opłat od niego niezależnych. Strony mogą jednak w umowie najmu okazjonalnego samodzielnie uzgodnić, jakie inne opłaty będzie pobierał wynajmujący.
Właściciel może podwyższyć najemcy wysokość czynszu tylko, jeżeli taka możliwość została określona w zawartej umowie najmu. Musi to zrobić na warunkach w niej wskazanych. Wynajmujący nie jest związany przepisami dotyczącymi podwyżek czynszu określonymi w ustawie o ochronie lokatorów. Zmiana wysokości czynszu następuje na podstawie jednostronnego oświadczenia woli wynajmującego, złożonego najemcy w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Strony mogą uzgodnić inny tryb dokonywania podwyżek. Umowa najmu musi przy tym określać zasady i tryb dokonywania tych podwyżek.
-
Czas trwania umowy.
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony – maksymalnie 10 lat. Okres ten może być przedłużony po jego upłynięciu o kolejne 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego nie może zostać zawarta na czas nieokreślony.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta. Może też ulec rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Musi ono być sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
– oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
– wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
– termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu ww. terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się dobrowolnie egzekucji.
Jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania w „lokalu zastępczym” obowiązany jest w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela nowego lokalu. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
-
Kaucja.
Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji. Ma ona zabezpieczyć należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu. Jednocześnie można z niej pokryć ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Takie koszty obejmują:
– postępowanie sądowe o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu,
– postępowanie egzekucyjne,
– wydatki poniesione podczas wykonywania eksmisji.
Powyższe kwoty wynajmujący może – po zakończeniu stosunku najmu – potrącić z kaucji, jeśli najemca ich nie pokrył. Jeżeli wynajmujący potrącił z kaucji koszty postępowania egzekucyjnego, to nie powinien żądać od komornika ściągnięcia od najemcy tych kosztów.
Kaucja zabezpiecza też należności wynajmującego z tytułu wynagrodzenia za zamieszkiwanie przez najemcę w lokalu po ustaniu stosunku najmu
Wpłacona kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Oblicza się ją według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Maksymalna wysokość kaucji jest zatem o połowę niższa od tej przewidzianej w odniesieniu do innych umów najmu.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela zabezpieczonych kaucją.
