W ostatnim artykule omówiłam rodzaje umów najmu lokalu mieszkalnego. Dziś skupię się na jej najpopularniejszej wersji, czyli umowie na czas określony. Poniżej przedstawiam najważniejsze cechy tej umowy.
1. Gdzie znajdę przepisy dotyczące tej umowy?
Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas określony jest uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
2. Do czego zobowiązane są strony?
Przez umowę najmu na czas określony wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony. Najemca zobowiązuje się natomiast płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
3. W jakiej formie zawrzeć umowę?
Umowę najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok strony powinny zawrzeć na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat uważa się za zawarty na czas nieoznaczony. W stosunkach między przedsiębiorcami – na czas dłuższy niż 30 lat.
4. W jakich terminach płatny jest czynsz?
Najemca musi uiszczać czynsz w terminach określonych w umowie. Jeśli termin płatności czynszu nie został w umowie wskazany, najemca powinien:
1) uiścić go z góry za cały okres najmu – przy najmie trwającym nie dłużej niż miesiąc;
2) uiszczać go z góry do 10. dnia każdego miesiąca – przy najmie trwającym dłużej niż miesiąc.
5. Jak mogę wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony?
Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć jedynie wtedy, gdy możliwość taką strony zapisały w umowie.
6. Kiedy mogę rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia?
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli rzecz najęta ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął. To samo dotyczy sytuacji, gdy wad tych nie da się usunąć. Najemca traci to uprawnienie, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Najemca może też rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Może to zrobić nawet, gdyby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Wynajmujący jest wówczas zobowiązany upomnieć w tym zakresie najemcę. Jeśli upomnienie nie przysienie efektów, może wypowiedzieć umowę nez zachowania terminów.
Ponadto wynajmujący może rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Wtedy jednak powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym.
7. Jak przedłużyć okres trwania najmu?
Strony mogą umowę aneksować o kolejne okresy.
Ponadto, może do tego dojść w sposób dorozumiany. Po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca może nadal używać lokalu za zgodą wynajmującego. Wtedy poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Powyższe wyliczenie to najważniejsze cechy umowy najmu na czas oznaczony. W kolejnych artykułach omówię pozostałe formy umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zapraszam do śledzenia bloga.
