Kontynuując temat umów najmu lokalu mieszkalnego zapraszam do zapoznania się z charakterystyką umowy na czas nieokreślony. Poniżej przedstawiam najważniejsze jej cechy.
-
Gdzie znajdę przepisy dotyczące tej umowy?
Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony jest uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego. Dodatkowe zapisy jej dotyczące znajdują się w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
-
Do czego zobowiązane są strony?
Przez umowę najmu na czas nieokreślony wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas nieoznaczony. Najemca zobowiązuje się natomiast płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
-
W jakiej formie zawrzeć umowę?
Dla jej zawarcia nie jest konieczna forma pisemna. Umowę najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok strony powinny zawrzeć na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat uważa się za zawarty na czas nieoznaczony. W stosunkach między przedsiębiorcami – na czas dłuższy niż 30 lat. Niemniej dla celów dowodowych warto taką umowę spisać.
-
W jakich terminach płatny jest czynsz?
Najemca musi uiszczać czynsz w terminach określonych w umowie. Jeśli termin płatności czynszu nie został w umowie wskazany, najemca powinien uiszczać go z góry do 10. dnia każdego miesiąca.
-
Jak mogę wypowiedzieć umowę najmu na czas nieoznaczony?
Zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem na czas nieokreślony z zachowaniem terminów umownych. W braku zapisów umownych najem można wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
– najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
– nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. Zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców. Wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Mogą to być także opłaty niezależne od właściciela, a przez niego pobierane w przypadkach. Czyli gdy najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Zwłoka musi dotyczyć co najmniej trzech pełnych okresów płatności. W takim wypadku wynajmujący musi uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego. Musi także wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,
– właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
– właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Najemca może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego;
– nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Może tego dokonać jeżeli najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny;
– nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny najemcy, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Nie dostarcza przy tym lokalu zamiennego, a najemcy nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
-
Kiedy mogę rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia?
Najemca posiada takie uprawnienie, jeżeli rzecz najęta ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął. To samo dotyczy sytuacji, gdy wad tych nie da się usunąć. Najemca traci to uprawnienie, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Najemca może też rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Może to zrobić nawet, gdyby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Powyższe wyliczenie to najważniejsze cechy umowy najmu na czas nieoznaczony. W kolejnych artykułach omówię pozostałe formy umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zapraszam do śledzenia bloga.
