Tydzień temu pisałam o umowie najmu okazjonalnego. Poprzednie wpisy dotyczyły umowy na czas oznaczony oraz na czas nieoznaczony. Zachęcam do ich lektury. Dziś natomiast, kończąc temat umów związanych z najmem lokali zapraszam do zapoznania się cechami najmu instytucjonalnego.
-
Gdzie znajdę przepisy dotyczące tej umowy?
Umowa najmu instytucjonalnego jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
-
Czym jest umowa najmu instytucjonalnego?
Umowę najmu instytucjonalnego lokalu zawierają z najemcą osoby fizyczne, prawne lub jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowę można zawrzeć tylko na czas oznaczony.
Najem instytucjonalny jest bardzo podobny do najmu okazjonalnego. Jaka jest najistotniejsza różnica pomiędzy nimi? W przypadku najmu okazjonalnego wynajmującym może być tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wynajmującym w umowie najmu instytucjonalnego może natomiast być każdy podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowę najmu instytucjonalnego zawiera się na czas oznaczony. Górna granica czasu trwania najmu nie została określona, jak w przypadku najmu okazjonalnego. Jeśli po upływie okresu, na który zawarta została umowa najmu instytucjonalnego, najemca nadal korzysta z lokalu, może znaleźć zastosowanie art. 674 kc.
-
Do czego zobowiązane są strony?
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się udostępnić najemcy lokal do zamieszkiwania. Najemca zobowiązuje się do zapłaty czynszu w określonych odstępach czasu. Natomiast, aby najem uznać za instytucjonalny, umowa musi nie tylko zawierać określenie przedmiotu najmu i wysokości czynszu, ale musi też spełniać dodatkowe wymagania. Do umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. Najemca poddaje się w nim najemca egzekucji. Jednocześnie zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Przyjmuje przy tym do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.
-
W jakiej formie zawrzeć umowę?
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
-
Czynsz i opłaty.
Właściciel jest uprawniony do pobierania poza czynszem jedynie opłat od niego niezależnych. Strony mogą jednak w umowie najmu instytucjonalnego uzgodnić, jakie inne opłaty będzie pobierał wynajmujący.
Właściciel może podwyższyć najemcy wysokość czynszu tylko, jeżeli strony uzgodniły to w zawartej umowie najmu. Może to uczynić jedynie na warunkach w niej wskazanych. Wynajmujący nie jest związany przepisami dotyczącymi podwyżek czynszu określonymi w ustawie o ochronie lokatorów. Zmiana wysokości czynszu następuje na podstawie jednostronnego oświadczenia woli wynajmującego, złożonego najemcy w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Strony mogą uzgodnić inny tryb dokonywania podwyżek. Umowa najmu musi przy tym określać zasady i tryb dokonywania tych podwyżek.
-
Czas trwania umowy.
Umowa najmu instytucjonalnego należy zawrzeć na czas określony. Umowa wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
– oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
– wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
– termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca zobowiązał się dobrowolnie poddać egzekucji.
Powyższe wyliczenie to najważniejsze cechy umowy najmu instytucjonalnego. W razie pytań lub wątpliwości zapraszamy do kontaktu z naszym zespołem. Pomożemy w zawarciu bezpiecznej i dopasowanej do potrzeb stron umowy najmu.
