Dzisiejszym wpisem rozpoczynam krótki cykl dotyczący najmu lokali mieszkalnych. W najbliższych tygodniach przybliżę Państwu zagadnienia prawne związane z tym tematem. W tym wpisie skupię się natomiast na rodzajach umów, które mogą być podstawą najmu lokalu mieszkalnego.
Rodzaje umów najmu lokalu mieszkalnego
Co do zasady umowę taką można zawrzeć w formie kodeksowej (przewidzianej przepisami kodeksu cywilnego). Mowa tu o umowie najmu na czas określony oraz na czas nieokreślony. Kolejną opcją jest umowa najmu okazjonalnego. Reguluje ją ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jeśli lokal przeznaczony na wynajem stanowi własność osoby lub firmy prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali możliwe jest także zawarcie umowy najmu instytucjonalnego. Ten rodzaj umowy również regulują przepisu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Podstawowe cechy poszczególnych umów
1. Umowa najmu na czas nieokreślony
– brak wskazania czasu trwania umowy,
– strony mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustalonych w umowie, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych,
– zgodnie z kodeksem, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
2. Umowa najmu na czas określony
– zasadniczo czas jej trwania z góry określa umowa,
– jej wcześniejsze wypowiedzenie jest możliwe w wypadkach określonych w umowie,
– umowę na czas dłuższy niż rok powinno się zawrzeć na piśmie; w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony,
– jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony;
3. Umowa najmu okazjonalnego
– zawiera się ją na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,
– do umowy załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu,
– umowa ta wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy;
4. Umowa najmu instytucjonalnego
– umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali,
– do umowy załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje,
– umowa ta wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
W kolejnych wpisach bardziej szczegółowo przybliżę Państwu ww. rodzaje umów. Serdecznie zapraszam do śledzenia bloga.
